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新的立法在应对大流行的冠状病毒可能会影响您的税务策略通过。那些在房地产行业可能要审查这些规定。

covid财务管理

思虑的关键条款的行为影响房地产行业

  • 迦勒solley
  • 约翰werlhof
  • 肯·撒迦利亚
  • 2020年5月20日

重要见解

  • 思虑法案旨在向面临着来自冠状病毒大流行的挑战组织带来缓解。
  • 这一新的立法来了一些修改税法,包括一些具体到房地产行业。
  • 回顾 节税机会 可以提供给你作为一个结果的关心行动。

冠状病毒的援助,救灾和经济安全(关心)行动,颁布了2020年3月27日,提供了2.2万亿$经济刺激政策,包括对受当前流行的小企业和个人的规定。若干关键条款可能对房地产行业的影响显著。

片酬保护方案和EIDL下贷款和赠款

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除了扩大小企业管理局(SBA)的经济伤灾贷款计划(EIDL),思虑法案创建了一个新的薪水保护计划(PPP)。在PPP下,符合条件的中小型企业可以申请到1000万$起来的贷款,保持工资和相关的员工福利和现有的预付费以按揭利息的义务,租赁费和公用事业缴费。显著,为PPP贷款的宽恕过程中由PPP建立适用的八周覆盖500万彩票网期间的花费在那些允许使用的借款人资格。 [注:纳税人不得同时利用员工保留信用参加PPP并不能享受工资税递延(二者解释如下)。]

有关更多信息 PPP和EIDL程序 和500万彩票网如何帮助,请访问 500万彩票网 covid-19资源中心.

多户忍方案

国会谁是负面的covid-19的爆发影响业主提供多户抵押忍,规定解除与联邦政府支持的抵押贷款(房利美,房地美和联邦住房管理局)的业主。业主可能为30天请求忍,具有两个额外的30天的时间段的选项,根据需要,共计90天。

立法在具有由联邦政府支持的抵押任何财产规定了驱逐和相关费用为租金拖欠120天的禁令。 120天之后,业主必须驱逐居民之前再等待30天。在驱逐临时禁令只涉及租金拖欠和不阻止居民的犯罪活动必要的驱逐。

商业利益限制的修改

思虑行动增加对可扣除,调整应纳税所得额(ATI)的纳税年度在2019年到2020年这起可能会增加你的利息费用扣除额,减少应纳税所得额50%的商业利益的量的限制(或创建净操作损失,这可以进行背面)。您可以选择使用您的ATI 2019在计算2020年的限制,如果你的收入下降在2020年,你可以选择应用ATI限制的更严格的30%,如果需要的话,可能提供救济。

一个特殊的规则适用于合作伙伴在2019年:不是来自ATI的30%增加了限制ATI的50%,该合伙的过剩商业利益的一半被视为在2020年合作伙伴的商业利益,不受商业利益限制在合作伙伴级。多余的业务利息支出的另一半受到过量商业利益的一般规则。合作伙伴可以选择出这个救济规定,如果需要的话。 ATI极限的50%,适用于合作伙伴在2020年。

房地产公司,选择的债务利息的核销2017年的税法限制了,现在可以撤消最新的冠状病毒救灾工作的新国税局指导下这个决定。 税收程序2020-22 允许企业修改返回接受同新的限制,他们的利息支付可能是新的50%的上​​限以下。这也让他们修改的回报,使选举后期选择退出。

伙伴关系提出了一个特殊的规则修改你的报税表,而不必提起行政调整要求,如果你的伴侣已提交2019报税的机会。记住,房地产公司可能已经在其2018年至2019年申请当选的这些规定了。

合格的改进财产(QIP)

当减税和就业机会2017年12月通过法案,还出现了“故障”,在法律的起草感动QIP从15年的折旧年限类别于39年折旧年限类别。不仅是在折旧年限延长,但它也消除了采取的能力 红利折旧.

思虑行为提供了“修复” - QIP再次考虑15年的折旧资产,并奖励资格;这是追溯至放置在服务资产2017年12月31日之后。

由于QIP规定是追溯,并已有效地进行了法律的两年,这是一个机会,检讨如何规定的重新引入会影响您的税务策略。您可以通过提交经修订的纳税申报或窗体3115(500万彩票网方法的应用变更)要求从2018年至2019年纳税年度QIP资格的资产红利折旧。

部163(j)的考虑因素

记住在已经选出的部分163(J)利息限制规则,允许房地产企业,如果他们选择不采取红利折旧不受到商业利益的费用限制了企业的影响。房地产企业,利用选举可以根据第163(J)不能拿红利折旧的资产QIP除非他们利用新 税收程序2020-22。新程序允许企业修改返回扭转选出来的部分163(J)利息的限制。

净操作损耗(烷醇)

以下2017年税制改革,在12月31日之后结束的纳税年度产生的烷醇,2017年不能转回。在纳税年度产生的12月31日之后开始烷醇,2017年只能抵消高达结转年应纳税所得额的80%。思虑行动从2018年,2019年,和2020年纳税年度许可证烷醇被带回五个课税年度(从最早的第一年开始)。思虑法还通过2020年的纳税年度暂停应纳税所得额限制的80%。

你可以选择放弃亏损反带现象。用于在2018年至2019年纳税年度产生的亏损,你必须到期日为关心行为颁布结束后的第一年延长纳税申报前选出放弃。例如,希望的反带现象放弃到2013年日历年公司与北环线在2018年将需要由2020年的纳税申报截止日期放弃2018年的反带现象。你不能选择减少的反带现象期间(即没有可用的选举代替五年反带现象的使用两年的反带现象)。

除了现金流收益,NOL carrybacks提供一个机会,通过使用损失之前,税费改革后,当上联邦公司所得税率较高所产生的收入来抵消,以确保永久节税。例如,从2020年企业NOL可以进行回从2015年开始,当企业最高税率为35%,抵销收入,而不是结转至2021年,这将可能有21%的统一税率征收企业所得税。它有可能在携带期间新的联邦法律将增加联邦税率的某个时候。

根据您的情况,考虑 战略和规划措施 - 如500万彩票网方法的改变 - 加快扣除和延迟收入,提升你可以随身携带回北环线量。如果2019是盈利的,但你预计2020年亏损,集中你的规划加快收入到2019年,扣除推迟至2020年,以帮助最大化NOL 2020年。

思虑行为也做出了一些技术上的修正税制改革NOL规则。例如,在年初发生在2017年烷醇和在2018年结束,现在可以进行回溯到两年前。对于2020年以后纳税年度,应纳税所得额限制的80%是通过增加了根据第199A和250扣除应纳税所得额计算,并从预2018纳税年度减少NOL结转库存量。

延期的雇主社会保障税

下烦恼行为,雇主可以推迟对从2020年3月27日,支付的工资的6.2%,社会保障税的份额,通过12月31日,2020年雇主谁选择延迟缴纳将需要存入的延迟量的50% 2021年12月31日,和12月31日剩余的50%,2022年类似的规则适用于合作伙伴和个体户的个体经营应纳税额的50%。如果你把工资保障计划下的优势贷款免除的推迟不可用。

员工保留信用

思虑的行为增加了退还的工资税信用等于合格的补偿(包括健康福利)从2020年3月13日符合条件的雇主支付,50%〜12月31日,2020年符合条件的用人单位是指其:

  • 操作是完全或部分地悬浮由于冠状病毒相关的关闭顺序,或
  • 在比上年同季度的时候总收入下降了50%以上。用人单位仍然在随后的几个季度合格的雇主,直到总收入超过总收入的80%,比同季的前一年。

如果用人单位有100多名员工,信贷仅可用于补偿支付给谁不工作作为冠状病毒相关的关机顺序或总收入一显著下跌的结果员工。雇主有100名或更少的员工,任何补偿期间支付时,操作全部或部分暂停或在总收入已显著下跌四分之一期间有资格获得贷款,即使赔偿金支付给雇员谁仍然是加工。

信贷仅限于支付给特定员工前10000名的补偿$。信用证是不可用于计算下病假或家庭病假学分考虑赔偿 家庭第一冠状应对法(ffcra)。同样,信贷不可雇主谁拿工资保护计划下的优势小企业贷款中断的。

机会区,部分1033和1031个交换期限延长

国税局公告2020-23提供救济的机会区和IRC部分1031和1033周的交易。更具体地,它提供了缓解,其包括“指定的时间敏感的行动,”:

  1. 机会区投资和推迟大选 - 在IRC部分使得在由于在180天期间要由纳税人选投资描述1400Z-2的(a)(1)(a)的
  2. 机构1031的交流完成 - 延伸的IRC部1031交换的最后期限,直到2020年7月15日,相对于45天的识别期间或180天的交换周期为2020年4月1日之前开始交流;和
  3. 部分1033增益推迟大选 - 延长日期作出下税法第1033相关的财产非自愿转换增益大选的不认可。

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